En los casos de finca rústica el usufructuario aparte de vivir en la finca tiene derecho a recoger la cosecha, los frutos tanto de la tierra como de los árboles, así como por ejemplo al agua de los pozos.
Concepto usufructo.
De normal cuando compramos una propiedad inmobiliaria decimos me he comprado una casa, un apartamento, así de sencillo sin más complicaciones. Sin embargo cuando nuestro padre nos quiere efectuar una donación de una vivienda que es de su propiedad, aquí si que es normal que el donante, padre, se reserve el usufructo, y a nosotros nos entregue la nuda propiedad.
Es como si una propiedad se compone de dos partes que en situaciones normales están juntas, pero en casos especiales se separan como en el ejemplo de la donación. El USUFRUCTUARIO, como el nombre mas o menos claro indica, tiene el derecho al uso del bien, y los frutos que este produzca. Así tiene el derecho a vivir en la vivienda objeto de donación, pero a alquilarla si quiere tanto de manera parcial, por habitaciones por ejemplo o incluso en su totalidad. Puede hacerlo para con esta renta, irse a una residencia de ancianos que cuiden de él, o cambiar su alojamiento a un co-living o a un co-housing. En este caso el nudo propietario, no puede hacer uso de ninguno de los derechos de propiedad que en una situación normal serían inherente como vender, alquilar, hipotecar, etc.
Nuda propiedad.
El lo que queda después de separar el usufructo. Implica la propiedad, limitada, de un bien. Ya que tenemos restringidos derechos sobre los mismos. No podemos vender el bien, no podemos hipotecarlo, sin el beneplácito por escrito del usufructuario.
Tanto el usufructo como la nuda propiedad son susceptibles de valoración por separado.
Valoración del usufructo vitalicio
El usufructo vitalicio se valorará en un 70% del valor del bien si el usufructuario tiene menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% con cada año que exceda de esa edad, hasta un valor mínimo del 10%.
Una vez efectuada esta operación el resto del importe sobre el que hemos valorado el bien es el valor de la nuda propiedad que es el que usaremos para la escritura de compraventa.
Ejemplo 1: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 32 años sobre un piso valorado en 150.000 euros. 150.000 € x 57% = 85.500 euros.
Y que sentido tiene comprar la nuda propiedad.
Es una operación de inversión para un segmento específico de edad, personas generalmente mayores de 65 años que necesitan complementar los ingresos derivado de su pensión. por tanto venden, y como contraparte compradores que esperan que la esperanza de vida de los usufructuarios no sea demasiada elevada para cuando fallezcan consolidar la plena propiedad y entonces realizar el valor de su inversión recogiendo los beneficios correspondiente. Al fallecimiento consolidar la propiedad también esta sujeta a impuestos sobre transmisiones patrimoniales.
Hacienda tiene a bien ampliarnos la información aquí.
La transmisión de la nuda propiedad es una compraventa sujeta al ITP y según comunidad autónoma tributa desde un 6 % hasta un 11 %. Al fallecer el usufructuario, vendedor, en ese momento el comprador tiene que liquidar los impuestos por consolidación del dominio. El mismo porcentaje que en la compra venta original sobre el valor usufructo.
Y cualquier solución intermedia que se nos ocurre. Un principal a la firma y una renta posterior, etc.
Formas de pago en la venta. Ventajas para jubilados
Forma de pago |
Vendedor |
Comprador |
Observaciones |
Contado |
Cobro contado del total. Comprador puede invertir el dinero y disponer regularmente del mismo. |
Se descapitaliza. |
Comprador asumen el riesgo de longevidad. El vendedor debe ser muy disciplinado para no mal usar el dinero. |
Renta vitalicia |
Cobra una cantidad pactada de antemano de por vida. Posibilidad actualizar anualmente. No es lo normal. |
No se descapitaliza. Puede hacer mas inversiones. |
Ambos asumen el riesgo de longevidad. |
Renta temporal con período cierto | Cobro cantidad pactada durante un período cierto marcado de antemano. Si se fallece antes de este período lo pendiente de cobro va a los herederos. Actualizable si se pacta. | En este caso el usufructo también sería temporal, cuando terminas de cobrar tendrías que abandonar la vivienda. |
Vendedor asume riesgo de longevidad. |