Préstamo con garantía hipotecaria. Hipoteca compra vivienda.
En definitiva, es un préstamo a largo plazo, que puede ser a tipo de interés fijo, variable o mixto, o sea una combinación de ambos, un período más corto al principio de interés fijo, y un periodo siguiente de interés variable.
Es un préstamo en el que además de la garantía personal, en la que se responde con todos los bienes presentes y futuros, se añade una garantía adicional que es la constitución de una hipoteca sobre un bien mueble.
La operación más típica a estos efectos es la compraventa con hipoteca, se otorga mediante escritura pública, ante notario, y se inscribe en el registro de la propiedad. Para su cancelación también se necesita el otorgamiento de escritura pública, en la que el acreedor manifiesta que ha cobrado toda la deuda.
Hipoteca. Tasación.
La concesión del préstamo hipotecario no es arbitraria. El bien ofrecido como garantía es tasado por una SOCIEDAD DE TASACIÓN, que teniendo en cuenta el estado del inmueble, su antigüedad, su situación geográfica, su proyección en el tiempo nos va a dar una valoración totalmente objetiva del bien.
El importe concedido de préstamo suele ser el 80 % del menos de dos valores: valor de compraventa y valor de tasación. Esto lo que persigue es que el comprador aporte parte del importe de la operación. Estadísticamente, se ha comprobado que las hipotecas con garantía superiores al 80 % suelen ser las que más morosidad presentan.
En la actualidad, y dado el elevado precio de la vivienda y la escasa capacidad de ahorro, las administraciones públicas están empezando a otorgar una garantía adicional que cubre en algunos casos del 80 % del valor de tasación hasta el 100 % del valor de la compraventa.
Se hace con operaciones que son viables, pero los solicitantes no han podido ahorrar para el 20 % restante de la financiación. Sí que hay que aportar indefectiblemente el 11 % adicional que suponen los gastos de escritura de compraventa e impuestos de la misma. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales o IVA en caso de vivienda nueva. En este caso también tributan por AJD.
Las Comunidades Autónomos también ofrecen sus propias líneas de avales. OJO, pueden limitar el precio de venta de la vivienda con posterioridad. Segunda o posteriores transmisiones.
Otras consideraciones importantes sobre la garantía.
Cuando nuestra operación es viable, funcionarios que aprueban la oposición y empiezan a trabajar, empleados cualificados que empiezan su carrera laboral, el banco nos ofrecía la incorporación de garantías personal adicionales, para llegar al 100 % del valor de compraventa. O sea, el aval de los padres o un tercero.
Pues bien, así tal cual, los fiadores al igual que nosotros responden personal e ilimitadamente con todos sus bienes presentes y futuros, los estamos obligando de por vida y hasta después de muertos, pues este aval pasa a los herederos. Para solventar esto podemos optar entre dos opciones principalmente.
Aval limitado a un importe o porcentaje de la operación.
Podemos pactar con el banco que el aval deje de surtir efectos cuando el saldo de la hipoteca sea de una determinada cantidad, o cuando el porcentaje sea el que pactemos.
Parece adecuado el pacto de que se extinga el aval cuando se llegue al 80 % del valor de tasación.
En este caso y en el supuesto de prever problemas, el avalista podría anticipar el importe por el cual presta su aval. No respondiendo del total de la operación.
Garantía hipotecaria. Hipotecante no deudor.
Se puede incluir otro bien como garantía. O sea hipoteca sobre otro inmueble. En este caso se divide la responsabilidad hipotecaria entre los dos. Así, el hipotecante no actúa ni COMO PRESTATARIO NI COMO AVALISTA. Solo aporta garantía.
Importantísimo, la responsabilidad del segundo bien no debería ser superior al 30 % de la operación o estamos haciendo los primos.
Esto permite además, que se pueden cancelar las hipotecas independientemente, satisfaciendo el importe de principal por el que responde cada una de ellas.
Excepcionalmente, el artículo 140 de la Ley Hipotecaria permite pactar que la responsabilidad se limite al bien hipotecado sin responsabilidad personal ilimitada.
Responsabilidad hipotecaria.
La garantía hipotecaria se extiende a los siguientes elementos:
- Importe del préstamo. Principal de la operación.
- Intereses legales. Una estimación de los intereses ordinarios de la operación. Generalmente dos años de intereses.
- Intereses de demora. Una estimación de intereses de demora durante un determinado plazo de tiempo.
- Coas y gastos. Previsión de los gastos de abogado, procurador y costas judiciales para el supuesto de impago.
- Prestaciones accesorias. Para otros gastos que pueda asumir el prestamista. Seguro hogar, gastos de comunidad y otros.
Ampliación información sobre la total responsabilidad hipotecaria.
Excepción a la responsabilidad personal ilimitada.
El artículo 140 de la Ley Hipotecaria permite el pacto por el que solo se responde con la garantía hipotecaria. Sin garantía personal ilimitada.
Hipoteca. Aspectos legales.
La hipoteca está regulada básicamente por la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 y la LCCI, Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. También se extiende a préstamo personales, si están vinculados a operaciones inmobiliarias.
Principales obligaciones con el deudor.
El banco está obligado estudiar regurosamente la solvencia del deudor. Le tiene que entregar como documentación obligatoria:
- FIPRE. El primer documento al que tiene acceso un consumidor que solicite una es la FIPRE (Ficha de Información Precontractual). En ella se recogen las condiciones genéricas de un préstamo hipotecario. Son las mismas condiciones que la entidad financiera cuelga en internet, por lo que no son vinculantes.
- El FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) contiene la información personalizada de la hipoteca. Es un documento vinculante que elabora la entidad financiera para un consumidor concreto y que incluye toda la información financiera del préstamo hipotecario que han acordado.
- La FIAE (Ficha de Advertencia Estandarizada), es un documento complementario a la FEIN. Su objetivo es complementar la información que el cliente necesita saber sobre su hipoteca, principalmente en lo que respecta a las cláusulas de la hipoteca y a sus gastos de constitución.
Para garantizar la debida formación e información al deudor con carácter previo se otorga en notaria el Acta notarial de comprobación de los requisitos de transparencia material (art.14 LCCI)
Hipoteca inmobiliaria
El bien ofrecido como garantía, o colateral, es un bien inmueble, vivienda, local comercial, nave industrial, etc. Se inscriben en el registro de la propiedad.
Hipoteca mobiliaria
Se hipoteca una actividad económica. El ejemplo más conocido, tal vez la hipoteca de una farmacia en las operaciones de compraventa que no son al contado. Se inscriben en el registro de bienes inmuebles.
Hipoteca naval
Pues sí, se hipoteca un barco, para financiar su construcción generalmente, ya que se fabrican sobre pedido. Es una modalidad de hipoteca mobiliaria. Se inscribe, por tanto, en el registro de bienes muebles.
Recomendaciones finales.
Busque, compare y si encuentra algo mejor contrátelo. No confíe en su entidad ciegamente.
Hay agencias especializadas en la búsqueda de hipotecas, lo mismo compare los honorarios, las hay desde gratis, el banco les paga una comisión a ellas, hasta las que le dan el sablazo a usted.
